เผยแพร่: ปรับปรุง: โดย: ผู้จัดการออนไลน์
ผู้จัดการสุดสัปดาห์ – นับเป็นปรากฎการณ์การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่น่าจับตา เมื่อเมืองท่องเที่ยวติดอันดับโลกอย่าง จ.ภูเก็ต กลายเป็นตลาด Branded Residences หรือโครงการที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์ดังที่ใหญ่ที่สุดในโลก มูลค่ารวมกว่า 8.4 แสนล้านบาท
ตลาด Branded Residences หรือโครงการที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์ดัง ในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกมีอัตราการเติบโตถึง 216% อ้างอิงข้อมูลของ C9 Hotelworks บริษัทที่ปรึกษาด้านโรงแรมชั้นนำ เปิดเผยว่าปัจจุบันภูเก็ตมีโครงการ Branded Residences หรือโครงการที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์ดังมูลค่ารวมกว่า 2.3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือกว่า 8.4 แสนล้านบาท ทำให้ภูเก็ตกลายเป็นตลาด Branded Residences ที่ใหญ่ที่สุดในโลก และมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยข้างต้น สะท้อนการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและบริการ หลังสถานการณ์โควิด – 19 คลี่คลาย ทำให้เกิดความต้องการที่พักอาศัยจากกลุ่มนักท่องเที่ยวระดับบนทั้งชาวไทยและต่างชาติ รวมถึง การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการทำงานและการใช้ชีวิตของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความยืดหยุ่นในการทำงานและอยู่อาศัย
นอกจากนี้ ปัจจัยสนับสนุนจากนโยบายของรัฐบาลไทยยังเอื้อต่อการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น การผ่อนปรนเงื่อนไขวีซ่า โครงการ Thailand Elite รวมทั้ง การเพิ่มขึ้นของจำนวนโรงเรียนนานาชาติที่รองรับชุมชนต่างชาติบนเกาะภูเก็ต
ธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์บนเกาะภูเก็ต หลายแบรนด์โรงแรมหันมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ควบคู่กันไป เช่น “บริษัท ลากูน่า ภูเก็ต” ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของภูเก็ต ที่ได้ปรับกลยุทธ์จากเน้นธุรกิจโรงแรมมาสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบรนด์ดังต้นปี 2567 ที่ผ่านมา หรือ “บริษัท บันยันทรี กรุ๊ป (Banyan Tree Group)” ทุ่มเงินกว่า 2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบรนด์หรู บนพื้นที่ดินข้างเคียง ลากูน่า ภูเก็ต
ทั้งนี้ แบรนด์ที่เข้ามาล่าสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จ.ภูเก็ต คือ **“เดอะ สแตนดาร์ด (The Standard)** พื้นที่บริเวณหาดบางเทา ขณะที่ยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ “แสนสิริ” ก็ได้ประกาศแผนการลงทุนในเมืองภูเก็ตเปิดตัว การ์เดนส์ ออฟ เอเดน (Gardens of Eden) บนพื้นที่ติดทะเลกว่า 73 ไร่ ซึ่งเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์สีเขียวที่ได้รับทุนจากดูไบ
กล่าวสำหรับปรากฏการณ์ Branded Residences ในพื้นที่เกาะภูเก็ต นั้นได้รับแรงหนุนจากอีกหลายปัจจัย อาทิ ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้นักพัฒนาต้องปรับกลยุทธ์มาเน้นโครงการแนวราบแทนโรงแรม, ความต้องการที่พักระยะยาวจากชาวต่างชาติในสังคมสูงวัยที่หันมาเกษียณอายุในสถานที่พักผ่อนมากขึ้น,กระแสการย้ายถิ่นฐานข้ามประเทศที่เพิ่มขึ้นจากปัจจัยด้านการเมืองและเศรษฐกิจ เป็นต้น
นายบิลล์ บาร์เน็ตต์ กรรมการผู้บริหาร C9 Hotelworks เปิดเผยว่าหลังจากผ่านพ้นช่วงวิกฤตโรคระบาด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยจำนวนมากกลับมาลงทุนในภูเก็ตอีกครั้ง เนื่องมาจากแรงผลักตลาดรีสอร์ตและการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก นอกจากนี้ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังมีแรงจูงใจจากความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นจากกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับบนทั้งชาวไทยและต่างชาติ ที่ต้องการย้ายมาพำนักบนเกาะภูเก็ต
โดย 10 ทำเลทอง Branded Residences จ.ภูเก็ต ประกอบด้วย 1. ลายัน 2. กมลา 3. บางเทา 4. ราไวย์ 5. หาดสุรินทร์ 6. หาดในหาน 7. ป่าตอง 8. กะรน 9. หาดในทอน และ 10. หาดไม้ขาว
โดยทำเล “บางเทา” ของภูเก็ต มีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจากการเข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการระหว่างบริษัทอสังหาริทรัพย์และเจ้าของที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของ Branded Residences เพราะต้องการใช้แบรนด์เข้ามาช่วยเพิ่มมูลค่าการขายนั่นเอง
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ (บ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮาส์) ซึ่งอยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/ 2567 พบว่า ดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.5 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยมีการเพิ่มติดต่อกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2567
สาเหตุสำคัญที่มีผลให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565 – 2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น
หากแบ่งตามพื้นที่ ราคาบ้านจัดสรรไตรมาส 1/2567 ในเขตกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ขณะที่สามจังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.0 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)
แบ่งตามพื้นที่ราคาบ้านจัดสรรขึ้นสูงที่สุดในไตรมาส 1/2567 สำหรับ “บ้านเดี่ยว” อันดับ 1 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท, อันดับ 2 โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท และอันดับ 3 โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ในระดับราคา 10.00 ล้านบาทขึ้นไป
สำหรับ “ทาวน์เฮาส์” อันดับ 1 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท, อันดับ 2 โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท, อันดับ 3 โซนเมืองสมุทรปราการ-พระสมุทรเจดีย์-พระประแดง ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท
ขณะที่ทำเลที่ยังคงต้องเฝ้าติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด หรือมีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก ประกอบด้วย อันดับ 1 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 20,271 หน่วย มูลค่า 103,335 ล้านบาท, อันดับ 2 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 18,303 หน่วย มูลค่า 85,304 ล้านบาท, อันดับ 3 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 16,762 หน่วย มูลค่า 93,270 ล้านบาท, อันดับ 4 ทำเลคลองหลวง จำนวน 16,558 หน่วย มูลค่า 61,418 ล้านบาท และอันดับ 5 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 13,807 หน่วย มูลค่า 45,221 ล้านบาท
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่าการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานไม่สอดคล้องกันโดยมีอุปทานเพิ่มเข้ามาในตลาดจำนวนถึง 31,363 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น +13.0%
ทั้งนี้ REIC คาดการณ์ว่าถ้าปัจจัยทางเศรษฐกิจสามารถบรรลุตามเป้าหมาย จะส่งผลให้ปี 2567 มีโอกาสที่จะปรับตัวขึ้นเช่นเดียวกับปี 2565 ซึ่งเป็นปีที่ดีที่สุดหลังจากการเกิดสถานการณ์โควิด-19 ทั้งนี้ ในปี 2567 คาดว่าจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 91,869 หน่วย เพิ่มขึ้น +24.6% มูลค่า 486,084 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 52,647 หน่วย มูลค่า 333,868 ล้านบาท โครงการอาคารชุด จำนวน 39,222 ล้านบาท มูลค่า 152,216 ล้านบาท
สำหรับทิศทางอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 นส.อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยประเด็นที่น่าจับตา ดังนี้ 1. ปีท 2566 ตลาดบ้านมีการเติบโตสวนทางกับตลาดอสังหาฯ อื่น โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดบ้านระดับลักชัวรี ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 1,500 ยูนิต จากปี 2559 ซึ่งมีเพียง 300 ยูนิต ส่วนตลาดประเภทอื่นมีซัพพลายที่น้อยลง
2. ตลาดคอนโดมิเนียมมีซัพพลายเข้ามาในตลาดน้อยลง ส่งผลให้ยอดขายดีขึ้น อยู่ในภาวะสมดุลย์ในทุกทำเล 3. ตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดภูเก็ต ยังคงมีอัตราการขายที่ดี ทั้งในส่วนของวิลล่าและคอนโดฯ โดยเฉพาะในทำเลฝั่งตะวันตก เพราะอยู่ในทำเลที่การเดินทางสะดวกสบายใกล้สนามบิน มีโรงพยาบาลชั้นนำ และคอมมูนิตี้มอลล์
และ 4. ตลาดอสังหาฯ ซึ่งหลักๆ เป็นลูกค้าคนไทย แม้ว่าในปีที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าต่างชาติมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 14% แต่ปีนี้คาดว่าสัดส่วนจะลดลงเหลือ 11.7% โดยทำเลที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ คือ จังหวัดที่เป็นเมืองด้านการท่องเที่ยว เช่น จ.ภูเก็ต ซึ่งจะมีการขยายเพิ่มมากขึ้น ขณะที่กลุ่มลูกค้าต่างชาติรายใหม่จะเป็นประเทศไต้หวันและเมียนมา ขณะที่ชาวรัสเซียมีแนวโน้มกลับมาซื้อเพิ่มมากขึ้น
อย่างไรก็ดี หลังคณะรัฐมนตรี(ครม.) มีมติอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นที่คาดหมายว่า สัญญาณบวกในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยน่าจะกระเตื้องขึ้นมาไม่น้อย ส่วนท้ายที่สุดแล้ว สถานการณ์จะเป็นไปตามที่คาดหมายไว้หรือไม่นั้น คงต้องติดตามกันต่อไป