-ทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในภาคใต้ ยังคงมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่จังหวัดภูเก็ต เพราะด้วยชื่อเสียงระดับโลก และยังเป็นจุดหม่ายปลายทางของนักท่องเที่ยวทั่วโลก นอกจากนี้ ภูเก็ตยังเป็นเป้าหมายของเศรษฐีรัสเชียและยุโปร ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ตเป็นบ้านหลังที่สอง รวมถึงกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่ซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว ส่งผลให้กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดบ้านหรู วิลล่า และคอนโดมิเนียมในปี 67 ขยายตัวอย่างรวดร็ว
ดร.ไพโรจน์ ชัยจีระธีกุล รองประธานหอการค้าจังหวัดสงขลา กล่าวว่า ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกรุงศรีอยุธยาคาดการณ์ว่าในปี 67 นี้เศรษฐกิจไทยยังโตแบบชะลอตัว โดยปัจจัยภายในและภายนอก ที่อาจจะเข้ามากระทบการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในช่วง3ปีข้างหน้า ยังคงเป็นปัจจัยลบจากหนี้ครัวเรือน และต้นทุนการกู้ยืมที่อยู่ในระดับสูงซึ่งอาจจำกัดการใช้จ่ายของผู้มีรายได้น้อย ปัญหาหนี้สาธารณะที่ปรับตัวสูงขึ้น จากการดำเนินนโยบายขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ปัญหาเชิงโครงสร้าง ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยสูงต่อเนื่อง อาจส่งผลให้ดีมานด์ต่างประเทศฟื้นตัวช้า การชะลอเศรษฐกิจจีนในภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงปัญหาภูมิศาสตร์รัฐศาสตร์ จากสหรัฐอเมริกา กับ จีน
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ของภาคการท่องเที่ยวที่มีอัตราการขยายตัวสูง โดยเฉพาะการเดินทางเข้ามาของกลุ่มนักท่องเที่ยว จากรัสเซีย ยุโรป และ จีนที่มีปริมาณสูงมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราการเข้าพักโรงแรมที่พักอาศัยต่าง ๆสูงขึ้น ทั้งในจังหวัดภูเก็ตและสมุย ส่วนรายได้การเกษตรก็มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอัตราการจ้างงานก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน จากทิศทางดังกล่าวทำให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมของเศรษฐกิจภาคใต้หรือ GRP ปรับตัวสูงขึ้น โดยรายได้จากภาคเกษตรกรรมมีส่วนแบ่ง 28.7% ภาคธุรกิจโรงแรมและที่พักอาศัยและบริการด้านอาหารเครื่องดื่มต่างๆมีสัดส่วนอยู่ที่ 3.3% การขายส่งและการขายปลีกมีสัดส่วนอยู่ที่ 12.3% ภาคอุตสาหกรรมมีสัดส่วนอยู่ที่ 11.5% และอื่นๆอีก 44.2%
ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคโดยรวม ณ เดือน ก.พ.67 มีอัตราการปรับตัวลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 54.2 จาก เดิมที่เดือน ม.ค. อยู่ที่ระดับ 54.5 ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลง 5 เดือนติดต่อกัน นับตั้งแต่เดือน ต.ค.66 ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในภาคใต้ นั้นในเดือนม.ค.อยู่ที่ 51.6 ส่วน เดือน ก.พ. ปรับตัวลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 51.1 โดยปัจจัยที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นลดลงนั้น มาจากความเชื่อมั่นทางด้านเศรษฐกิจในประเทศ ราคาสินค้าเกษตร และมาตรการทางเศรษฐกิจของภาครัฐ ส่วนปัญหาหลัก ๆ
ขณะที่ปัญหาเรื่องหนี้สินครัวเรือนโดยรวมทั้งประเทศ ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดยณเดือน ม.ค.66 นี่ครัวเรือนปรับตัวบวกขึ้น 3.3% โดยระดับนสินครัวเรือนมีสัดส่วนต่อ จีดีพี ของประเทศอยู่ที่ 90.9% หรือ16.2 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่มีความเสี่ยงสูง โดยหนี้ของกลุ่ม SMLs เช่น ธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งประสบปัญหาการจ่ายดอกค่อนข้างสูง รองลงมาเป็นหนี้สินเชื่อรถยนต์ หนี้บัตรเครดิต ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ลดการชะลอการซื้อที่อาศัย เนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค
“ โดยธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่ากว่า 43% ของหนี้ทั้งระบบระบบเป็นกลุ่มสินเชื่อบ้าน เป็นสินเชื่อรถยนต์ 11% ถัดมาเป็นหนี้บัตรเครดิต ซึ่งเกิดจากการประกอบอาชีพและหนี้ส่วนบุคคล 27% ส่วนที่เหลือ 28% เป็นสินเชื่อเพื่อประกอบอาชีพและกองทุนการศึกษา (กยศ.) และอื่นๆ โดยกลุ่มหนี้ที่มีความเปราะบางคือกลุ่มหนี้บ้านที่มีระดับราคาไม่เกินสามล้านบาทซึ่งในส่วนนี้ต้องจับตาดูและระมัดระวังอย่างยิ่ง”
ทั้งนี้ กลุ่มสินเชื่อที่ประสบปัญหาหนักสุด คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีผลให้การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดังกล่าวลดจำนวนลง สะท้อนถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ได้เป็นอย่างดี ว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบ้านระดับล่างมีข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการหันไปขยายการลงทุนในกลุ่มที่อาศัยตลาดบนเพิ่มขึ้น ทำให้ในปี 67นี้ ตลาดบ้านหรูมีอัตราการขยายตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
จากแนวโน้มการพัฒนาโครงการบ้านที่มีราคาแพงเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้มีเพียงตลาดระดับบนเท่านั้นที่มีการขยายตัวในขณะที่ความต้องการซื้อบ้านปรับตัวลดลง เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง จากปัญหาเงินเฟ้อสินค้าที่แพงขึ้น ประกอบกับความเชื่อมั่นต่อรายได้ของผู้บริโภคในอนาคตที่ลดลงทำให้ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดหดตัวลง ขณะที่ดีมานด์ตลาดเช่ากลับมีการขยายตัวเพิ่มากขึ้น สอดคล้องกับอัตราค่าเช่าที่พักอาศัยในตลาดซึ่งมีการปรับตัวสูงขึ้นด้วยเช่นกัน โดยปัจจัยที่มีผลให้ความต้องการในตลาดเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้น คือ ผู้บริโภคไม่พร้อมที่จะซื้อบ้านเป็นของตนเอง และไม่ต้องการมีภาระหนี้ในระยะยาว
จากตัวเลขข้อมูลของเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า สัดส่วนจำนวนที่อยู่อาศัยตามระดับราคาในตลาดปัจจุบันแบ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา ไม่เกิน1 ล้านบาทมีสัดส่วน 2% ที่อยู่อาศัย1-3 ล้านบาทมีสัดส่วน 30% ที่อยู่อาศัย3-5 ล้านบาทมีสัดส่วน 19% กลุ่มที่อยู่อาศัย 5-10 ล้านบาทมีสัดส่วน 23% ที่อยู่อาศัย 10-15 ล้านบาทมีสัดส่วน 8% และกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วน 19%
นอกจากนี้ ยังพบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยระดับราคา1-3 ล้านบาทมีจำนวนมากมากที่สุด และเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสียมากที่สุดด้วยเช่นกัน โดยเครดิตบูโรพบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับล่าง ซึ่งประสบปัญหาค่าครองชีพสูงและมีผลต่อการจ่ายค่างวดสินเชื่อ โดยพบว่าประมาณ 60-70% ของหนี้บ้านที่กำลังจะเป็นหนี้เสีย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.2 แสนล้านบาท คือ กลุ่มคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่มีรับรายได้น้อยถึงปานกลาง
แนวโน้มดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาโครงการในตลาดบ้านระดับบนมากกว่าตลาดล่าง
ซึ่งยังมีปัจจัยลบจากกำลังซื้อ สอดคล้องกับทิศทางการขยายตัวการท่องเที่ยว และความต้องการที่อยู่อาศัยจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะรัสเซีย จีน ยุโรป ซึ่งต้องการซื้อบ้านหลังที่สองเพิ่มมากขึ้น
โดย ภูเก็ตเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากลูกค้าทั่วโลกเป็นอันดับแรก ซึ่งทิศทางดังกล่าวสร้างให้เกิดแรงจูงใจ การลงทุนในจังหวัดภูเก็ตขยายตัวสูง ประกอบกับภูเก็ตยังได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐเช่นมาตรการวีซ่าระยะยาว การขยายสนามบินนานาชาติเขตสาม โครงการรถไฟรางเบาLRTภูเก็ตสมาร์ทซิตี้ และโครงการระเบียงเศรษฐกิจเวลล์เนส ซึ่งดึงดูดการลงทุนจากเอกชนให้เข้ามาลงทุนด้านการศึกษาและสุขภาพจำนวนมาก โดยสรุปแล้วปัจจัยหนุนที่ส่งผลให้เกิดการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตและภาคใต้ยังมีอยู่มากกว่าปัจจัยบล
อย่างไรก็ดี ก่อนหน้านี้ กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF)มีการปรับเพิ่มคาดการณ์เศรษฐกิจของไทย โดยคาดว่าGDPของไทยในปี67 จะมีอัตราการขยายตัวที่4.4% และคาดการณ์ว่าในปี67 ประเทศไทยจะกลับไปมีนักท่องเที่ยวจำนวน40 ล้านคนอีกครั้ง ซึ่งส่งผลดีต่อจังหวัดภูเก็ตอย่างมากและที่สำคัญ คือความต้องการซื้ออสังหาฯในรูปแบบของบ้าน พูลวิลล่า และคอนโด ในภูเก็ต ที่เพิ่มขึ้นมากกว่า 3,000 ยูนิต หรือเติบโต100%เติบโต3 เท่าเมื่อเทียบกับยอดขายอสังหาฯในภูเก็ตในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 และทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น2 เท่า ในช่วง2 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้น150%
นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า อสังหาฯภูเก็ตแบ่งออกเป็น3 ตลาดใหญ่ คือ กลุ่มบ้าราคาต่ำกว่า3 ล้านบาท ตลาด3-7 ล้านบาท และตลาดราคา8-10 ล้านบาท ขึ้นไปถึงระดับลักชัวรีวิลล่า โดยดีมานด์ที่มีการขยายตัวต่อเนื่องจากปี66 คือ ดีมานด์ในตลาดราคาต่ำกว่า3 ล้านบาท และตลาด10ล้านบาทขึ้นไป
โดยหลังการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวทำให้เกิดการจ้างงานในภาคธุรกิจโรงแรมและบริการเพิ่มขึ้น ทำให้ความต้องให้ความต้องการที่อยู่อาศัยตลาดระดับล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาขยายตัว ส่วนตลาด3-7ล้านบาทขยายตัวเล็กน้อย เนื่องจากมีลูกค้าหลักเป็นคนในพื้นที่ และพนักงานระดับผู้บริหาร และเจ้าของธุรกิจเอสเอ็มอี ขณะที่ตลาดระดับราคา10ล้านบาทขึ้นไปวึ่งรวมถึงวิลล่าหรู ไปจนถึงอัลต้าลักชัวรี ขยายตัวสูงมาก เนื่องจากได้แรงหนุนจากดีมานด์ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่ม”รัสเซีย จีน ฝรั่งเศส” ซึ่งเป็นกลุ่มที่ทำให้ยอดซื้อขายคอนโดขยายตัวสูงสุด
การขยายตัวของดีดมานด์ ทั้งในและต่างประเทศ ทำให้ยอดการจดทะเบียนการเช่าระยะยาวในภูเก็ตขยายตัวขึ้น โดยมีมูลค่าสูงถึง20,000ล้านบาท สูงที่สุดในรอบ10ปี โดยนับจากปี66 เป็นต้นมาดีมานด์ต่างชาติขยายตัวสูงต่อเนื่อง โดยกลุ่มที่มีมูลค่าการเช่าสูงสุดคือ รัสเซีย ซึ่งมีมูค่าการเช่ากว่า6,000 ล้านบาท รองมาคือจีนมีมูลค่าการเช่า2,500 ล้านบาท และเป็นสิงคโปร์1,600 ล้านบาท โดยปัจจัยที่ ทำให้มูลค่าการเช่าในกลุ่มลูกค้ารัสเซียขยายตัวสูงสุด มาจากผลพวงของสงครามรัสเซีย-ยูเครน
ทำให้ต้องการที่อยู่อาศัยนอกประเทศในรูปแบบการเช่าเพิ่มขึ้น
“ส่วนหนึ่งที่ทำให้สัดส่วนการเช่าาในภูเก็ตเพิ่มขึ้น เป็นผลมาจากโควสำหรับตาลูกค้าต่างชาติ49%ในโครงการอาคารชุดส่วนใหญ่เต็ม ขณะที่คนจีน ต้องการซื้อสิทธ์ถือครองแบบเป็นเจ้าของมากกว่าเช่า ซึ่งเป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองและซื้อเพื่อปล่อยเช่าด้วย ทำให้โควตาสำหรับต่างชาติในโครงการห้องชุดภูเก็ตเร็ว นอกจากนี้ภูเก็ตยังเป็นตลาดที่ชาวต่างชาตินิยมทำให้ตลาดเช่าเติบโตมากกว่าปกติ”
สำหรับทำเลที่ได้รับความนิยมจากช่าวต่างชาติ โดยเฉพาะตลาดวิลล่า คือ โซนบางเทา เชิงทะเล ในภูเก็ต หลังผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางเข้าไปบุกทำตลาดมากขึ้น จากความนิยมและดีมานด์ที่ขยายตัวสูงในทำเลดังกล่าว ทำให้หาดบางเทา เชิงทะเล กลายเป็นทำเลที่มีการแข่งขั้นสูง เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญโครงการที่เปิดใหม่ยังเป็นสินค้าในตลาดเดียวกัน ทำให้ปัจจุบัน ผู้ประกอบการที่ต้องการจะเข้าไปแข่งขันในตลาดดังกล่าวทำได้ยากขึ้น
นายพัทธนันท์ กล่าวว่า สำหรับแนวโน้มการขออนุญาตจัดสรรที่ดินในภูเก็ตที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด เมื่อเทียบกับในช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยในปี66 มียอดการขออนุญาติจัดสรร1,291,000 ตารางเมตร(ตร.ม.) เพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนเกิดโควิด -19 ซึ่งมียอดการขออนุญาตจัดสรร700,000ตร.ม. และคาดว่าปี67 นี้ จะมียอดการขออนุญาติจัดสรรเพิ่มจากอีกไม่น้อย ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาฯในภูเก็ตยังขยายตัวได้ดีต่อเนื่องจากปีก่อน
ทั้งนี้ เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าต่างชาติที่ต้องการที่อยู่อาศัยในภูเก็ตเพิ่มขึ้น หากรัฐบาลจะทบทวนการขยายระยะเวลาในการเช่าระยาวออกไปเป็น50ปีจากเดิม30ปี เพื่อจูงใจกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาเช่าระยะยาว โดยเฉพาะดีมานด์จากกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาฯในภูเก็ตเป็นบ้านหลังที่สอง ซึ่งเป็นคนรุ่นใหม่อายุ30-40ปี ซึ่งนับว่าจะมีจำนวนมากขึ้น ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวจะช่วยแก้ปัญหานอมินีไปในตัวด้วย
ด้านดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ใน ภูเก็ตอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัวตั้งแต่หลังโควิดต่อเนื่องเพิ่มขึ้นมา 30-40% ต่อไตรมาสส่งผลให้ภาพรวมของปี65 กับปี66 ในทุกเซกเมนต์ของราคาฟื้นตัวขึ้นมา ส่งผลให้มีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดต่อเนื่อง โดยเฉพาะครึ่งหลังของปี66 ที่มีบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์เข้าไปพัฒนาโครงการในภูเก็ตมากขึ้น
โดยในปี66 พบว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ต ที่เป็นแนวราบ5,631 หน่วย คอนโด3,185 หน่วย รวมทั้งสิ้น8,816 หน่วย คาดว่า ในปี67จะมีจำนวนการโอนเพิ่มขึ้น8,920 หน่วย แบ่งเป็น แนวราบ5,881 หน่วย และคอนโด3,039หน่วย มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ต ที่เป็นแนวราบ22,255 คอนโด9,252 ล้านบาทรวม31,507ล้านบาท โต31.2% คาดว่า ในปีนี้จะมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น32,724 ล้านบาท แบ่งเป็น แนวราบ23,569ล้านบาท และคอนโด9,156 ล้านบาท
โดยยอดขายห้องชุดภายหลังเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 มีทิศทางเพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนโควิด มีจำนวน2,000หน่วยที่เป็นการขายคอนโดช่วงเกิดโควิดลดลง และกลับมา1,000หน่วยในปี65 แต่ล่าสุดในปี66 เพิ่มขึ้น3,760 หน่วย ส่วนบ้านจัดสรร มีการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก จากครึ่งแรกปี65 จำนวน126 หน่วยจนถึงครึ่งหลังปี66เพิ่มเป็น400หน่วยมีมูลค่ารวม30,000ล้านบาท